A culpa dos preços altos

Grande parte das vezes a "culpa" da inflação e da especulação dos preços do imobiliário cai sobre as agências mediadoras desse tipo de negócios, mas na verdade é preciso ver as várias perspetivas. Vou simplificar o assunto e usar apenas 3 entidades intervenientes que contribuem diretamente para o aumento dos preços:

| Proprietário | Mediador | Comprador |

PROPRIETÁRIO

[define preço inicial de mercado]

Um proprietário de um imóvel quer sempre fazer o melhor negócio, obviamente. Já ouviu nas notícias que os preços estão a aumentar; Lisboa está "na berra"; andam aí os chineses, os brasileiros, os franceses; a Madonna; etc. Logo, que sentido faz colocar a casa no mercado a um preço "normal"? A posição inicial de um proprietário será, grande parte das vezes, a seguinte: "A avaliação está nos 100, mas eu não aceito menos de 120."

Relativamente a este interveniente, podemos "culpar" uns outros intervenientes: os "imopinadores" ou aqueles que opinam sobre imobiliário, neste caso: amigos, familiares, desconhecidos, media, etc. Nesta categoria, na verdade, inserem-se todas as pessoas que tenham idade para opinar e que tenham acesso à algum tipo de fonte de conteúdo (fidedigna ou não). Tudo começa aqui, onde os reviews e ratings de um único indivíduo afetam todo um início de formulação de opinião sobre o preço da nossa casa. A frase mais comum será, nesta fase:

"Não sejas burro, a tua casa vale na boa 130!"

Ou seja, parte da culpa é do proprietário por querer mais do que os imóveis em determinada zona, historicamente, têm sido vendidos e, é claro, dos "imopinadores"

MEDIADOR

[aceita colocar o imóvel àquele valor]

Depois de fazer uma análise de mercado, e independentemente de o fazer bem ou mal, o que este profissional faz é recolher informação sobre o que foi vendido num raio de comparação relevante e o que está no momento à venda.

Ou seja, um consultor imobiliário, aconselha o seu cliente sobre o valor, mas o valor de entrada no mercado é sempre decisão do proprietário, tal como o valor efetivo da venda, que é o mesmo que aceita ou rejeita.

Pode ser atribuída uma parte da culpa a este mediador, quando aceita colocar um imóvel no seu "portfólio" muito acima do valor de metro quadrado estatístico/histórico da zona. Aqui a questão é que o imóvel provavelmente não se vai vender (ou dificilmente), mas no entanto está a ser usado como comparação para outros imóveis a entrar no mercado.

Disclaimer: O "aceitar" significa angariar o imóvel de qualquer forma. "Não aceitar" significa que o consultor pode perder o cliente se não aceitar as regras, ou seja aquele valor.

COMPRADOR

[compra àquele valor, mesmo que esteja "fora de preço"]

E chegamos ao verdadeiro "culpado" dos preços altos, mas que na verdade estamos a falar da lei mais básica da economia!

Onde é que os preços são altos? Onde a procura é muita e a oferta é pouca!

E quantas pessoas são precisas para colmatar a oferta? Não sei estatísticas, mas basta uma pessoa que aceite o valor para que o preço seja "certo".

As vendas "fora de preço" aplicam-se essencialmente quando (1.) o comprador está pouco informado; (2.) quando o comprador tem um motivo muito forte para comprar aquele imóvel específico e/ou naquela zona específica; (3.) quando se trata de um particular que, por ser "cliente final" está disposto a pagar mais do que, por exemplo, um investidor; (4.) quando o comprador consegue (através da sua atividade) acrescentar e justificar algum tipo de valor ao imóvel e revendê-lo a um valor superior com uma margem de retorno muito pequena; (5.) entre outras. Estas vendas são muito comuns em zonas históricas/zonas premium/zonas muito turísticas.

Resumindo,

• muita procura vs pouca oferta = preços altos. Ou seja, os preços serão altos nas zonas com mais procura, como é o caso de grande parte do centro de Lisboa
• é necessária uma consciencialização dos valores médios praticados em cada segmento, em cada freguesia, em cada zona e, por vezes em cada rua, para que os preços não sejam tão especulativos.
• é importante não ignorar a opinião de um consultor, porque é o "imopinador" mais qualificado
• serão necessárias mais iniciativas públicas e privadas para aumentar a oferta, logo equilibrar os valores praticados em arrendamentos, por exemplo. Como o exemplo da Vila Dias, no Beato e Programas do Governo, como Renda Convencionada ou Reabilitar para Arrendar.
• a culpa é de todos e a culpa não é de ninguém...

+
 JV